En çok merak edilenler — kanunun son hâli ile.

6306 sayılı Kanun'daki son değişiklikle birlikte salt çoğunluk (%50+1) yeterlidir. 2/3 çoğunluk şartı kaldırılmıştır. Katılmayan maliklerin payları Başkanlıkça satışa çıkarılabilir.

Tespit kesinleştikten sonra tahliye için verilen emredici süre en fazla 90 gündür. Tebligat usulleri son düzenleme ile çok daha katı kurallara bağlanmıştır.

Kira yardımı başvurusu, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir — kaçırılırsa hak kaybedilir.

Verici parselden alıcı parsele yapılacak imar hakkı transferi, alıcı parselde en fazla %30 inşaat alanı artışı sağlayabilir. Bu sınır finansal risk analizinin temelidir.

Hayır. Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmadan yapılan teslim, hukuken teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Gecikme halinde bölge rayicinden az olmayan kira tazminatı işlemeye devam eder.

Anagayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak değişikliklerde 4/5 çoğunluk aranır. Ancak yapı güvenliği için gereken acil onarımlar bu kuralın istisnasıdır — daha düşük çoğunlukla karar alınabilir.

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm; riskli yapıların, riskli alanların ve rezerv yapı alanlarının afet riskinden arındırılarak güçlendirilmesi, yıkılması, yeniden yapılması ve bu süreçte malik, kiracı ve yüklenici haklarının düzenlenmesini kapsayan bütünleşik bir uygulamadır.

Riskli yapı, parsel bazında tek bir binanın teknik raporla tespit edilmesidir. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bölgesel alandır. Her riskli yapı riskli alanda olmak zorunda değildir; her riskli alandaki tüm yapılar otomatik riskli yapı sayılmaz.

Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlara maliklerden birinin başvurusuyla yaptırılır; masraf maliklere aittir. Tüm maliklerin onayı gerekmez — bir malikin başvurusu tüm yapıyı bağlar. Rapor uygun bulunursa tapuya şerh konur, yapıya asılır ve 15 gün ilan edilir.

Malikler, ilan süresinin bitiminden itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne itiraz edebilir. Dosya teknik heyete sevk edilir. İtiraz edilmez veya reddedilirse tespit kesinleşir; tahliye ve yıkım süreci başlar.

Evet. Güçlendirme teknik olarak mümkünse; maliklerin kararı, projesi ve ruhsatı ile yapı yıkılmadan güçlendirilebilir. Güçlendirme tercih edildiğinde kira yardımı genellikle tahliye gerektiren yıkım-yapım süreçlerindeki gibi uygulanmaz; bu nedenle finansman planı ayrı değerlendirilmelidir.

Ruhsat şartı aranmaz. Arsa üzerindeki binanın tapuda malik kaydı bulunması yeterlidir; ruhsatsız veya kayıt dışı bölümler de riskli yapı tespitine konu olabilir. Destek ve yardımlardan yararlanma koşulları ayrıca incelenmelidir.

Salt çoğunlukta esas alınan daire sayısı değil, tapudaki arsa payı oranıdır. Toplam arsa payının %50+1'ine sahip malikler karar alabilir. Örneğin 10 daireli bir binada 3 malikin toplam payı %52 ise salt çoğunluk sağlanmış sayılır.

Salt çoğunluk kararı alındıktan sonra karara katılmayan maliklere tebligat yapılır. Payları önce diğer maliklere teklif edilir; talep olmazsa Kentsel Dönüşüm Başkanlığı rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma veya ihale yoluyla satışa çıkarabilir. Satış bedeli malike ödenir.

İstanbul'da 6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanmış riskli yapılar için geçerli olan Yarısı Bizden Kampanyası; konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği sunar. 31 Aralık 2026'ya kadar ilan edilen riskli yapılar kampanyadan yararlanabilir. İş yeri için tutarlar farklıdır.

Kira yardımı tutarları her yıl güncellenir ve şehir/bölgeye göre değişir. İstanbul'da aylık 9.000–10.500 TL, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde 7.500–8.500 TL bandı uygulanmaktadır. Azami süre genellikle 18 ay; riskli alanlarda 48 aya kadar uzayabilir. Kesin tutar için csb.gov.tr duyuruları takip edilmelidir.

Geçerli riskli yapı tespit raporu olmadan hibe, kredi veya kira yardımına başvurulamaz. Başvuru e-Devlet üzerinden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yapılır. Riskli yapı kararı, hak sahipliği tespiti, yıkım belgesi ve ruhsat süreçleri tamamlandıkça destekler aktive edilir.

Kiracılara anlaşmalı tahliye halinde bir defaya mahsus kira yardımı ve geçici konut desteği sağlanabilir. Kiracılar yeni yapıda bağımsız bölüm hakkına sahip değildir; ancak kira sözleşmesinden doğan erken tahliye tazminatı gibi haklarını ayrıca talep edebilir. Resmî kira sözleşmesi ve ikamet süresi ispatı önemlidir.

Müteahhit, sözleşmede belirtilen sürede inşaatı tamamlamak ve iskân alınmış bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür. Gecikme halinde sözleşmedeki cezai şart ve kira tazminatı hükümleri devreye girer. İskân alınmadan yapılan teslim hukuken geçerli sayılmaz; malik dava yoluyla tazminat talep edebilir.

Evet. Riskli alan ve riskli yapı uygulamalarında yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortasının veya Başkanlıkça belirlenen teminatların sağlanması zorunludur. Bu düzenleme, arsa sahiplerini yarım kalan inşaat ve müteahhit iflası riskine karşı korur.

Yıkımdan sonra riskli yapı şerhi terkin edilir; tapu beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır. Parsel arsa haline gelir ve salt çoğunlukla yeniden yapılandırma kararı alınabilir. 2026 yönetmelik değişikliğiyle yıkım öncesi de uygulama kararları alınabilir.

Pay satışında belirlenen bedel rayiç değerden az olamaz. Buna rağmen malik bedelin yetersiz olduğunu düşünüyorsa rayiç bedel tespitine itiraz davası açabilir. Mahkeme yeni bilirkişi incelemesiyle taşınmazın gerçek piyasa değerini belirler.

Rezerv yapı alanı; riskli alan sınırları içinde veya dışında, dönüşüm uygulamasına tabi tutulacak alanları ifade eder. Bu alanlarda da salt çoğunlukla karar alınabilir, pay satışı ve kamu yardımları riskli alan uygulamalarına benzer şekilde yürütülür.

Riskli alanlarda gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri için mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında belediye harç ve ücreti alınmaz. Bağımsız bölüm bedelleri, ekonomik durum ve afet koşulları dikkate alınarak Cumhurbaşkanı kararıyla rayiç değerin altında tespit edilebilir.

Evet. Karara katılmayan malikler, usulsüz toplantı çağrısı, hatalı arsa payı hesabı veya fahiş sözleşme şartları gibi gerekçelerle salt çoğunluk kararının iptali davası açabilir. Tebligattan itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. Dava açılması idari tahliye ve yıkım sürecini otomatik durdurmaz.

Lisanslı kuruluşça teknik gerekçeleri belirtilerek ahşap, kerpiç ve taşıyıcı özelliği olmayan malzemeyle yapılmış yapıların riskli olduğu yönünde rapor düzenlenmesi halinde bu yapılar riskli yapı kabul edilir. Metruk, harabe veya inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ise genel kural olarak tespit kapsamı dışındadır.