Riskli Alan Hukuku

Riskli alan kararı verilebilmesi için teknik rapor, yer bilimsel etüt raporu ve Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların EK-A bölümüne göre hazırlanan analiz ve rapor dâhil çeşitli teknik incelemeler yapılır. Bu raporlar doğrultusunda Cumhurbaşkanı kararıyla riskli alan ilan edilebilmektedir.

Riskli alan kararına karşı, Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilmektedir. Ancak uygulama işlemleri üzerine, asıl riskli alan kararına karşı yeniden dava açılamaz; bu nedenle yayım tarihinden itibaren sürelerin titizlikle takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Evet. TOKİ veya İdare, riskli alanlarda her türlü imar ve yapılaşma işlerini 2 yıl süreyle geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde bu süre 1 yıl daha uzatılabilmekte olup bu süreçte maliklerin tasarruf yetkisi önemli ölçüde sınırlanabilmektedir.

Öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilir. İlgili kurumca belirlenen takvime göre on beş gün içinde veya hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile yapılan anlaşmada belirlenen süre içinde; su, elektrik, telefon, doğalgaz ve emlak vergisi gibi borçlar ödenerek yapının boş olarak teslim edilmesi gerekir. Tahliye gerçekleştirilmezse noter veya muhtarlık ilanı yoluyla tebligat yapılır; yine de tahliye edilmezse otuz günden az olmamak üzere süre verilerek elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir ve idarece zorla tahliye gerçekleştirilebilir.

Riskli alanlarda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payı, açık arttırma usulüyle satılabilmektedir. Bu nedenle toplantı, çağrı, oy ve karar tutanaklarının usulüne uygun şekilde düzenlenmesi süreç açısından kritik öneme sahiptir.

Evet. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya iş yeri tahsisi, kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilmektedir. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenmekte olup başvuru sürelerinin kaçırılmaması büyük önem taşımaktadır.

Riskli alanlarda yapılan bağımsız bölümlerin bedelleri; ekonomik durum, afet koşulları, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile maliklerin mal varlığı dikkate alınarak Cumhurbaşkanı kararıyla yapım maliyetinin/rayiç değerin altında tespit edilebilmektedir. Ayrıca gerçek kişiler ile özel hukuk tüzel kişilerinin uygulamalarında, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmamaktadır.

Başkanlık; riskli alanlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapma, taşınmazları satın alma, ön alım hakkını kullanma, bağımsız bölümler dâhil taşınmazları trampa etme, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarma ve anlaşma sağlanmak kaydıyla taşınmaz mülkiyetini menkul değere dönüştürme gibi geniş yetkilere sahiptir.

Riskli alanlarda idari fesih süreci işletilebilmektedir. Ayrıca yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, ancak inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine bağlı olarak yapılabilmektedir. Yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortasının veya Başkanlıkça belirlenen teminatların sağlanması zorunludur.