2025 başında İstanbul'da acilen dönüştürülmesi gereken 600.000 bağımsız bölüm vardı; 2025'te 155.000, 2026'nın yalnızca ilk dört ayında ise 85.000 bağımsız bölümde riskli yapı tespiti yapıldı. Süreç hızlandı — ancak salt çoğunluk kuralı, 90 günlük tahliye süresi, APKİS sözleşmelerindeki eksik maddeler ve iskân teslimi gibi aşamalar, hak kaybına yol açabilecek kritik eşikler içermektedir. Bu aşamalarda doğru hukuki yönlendirme büyük önem taşımaktadır.
Güncel Veri
İstanbul · 2026 ilk dört ay: 85.000 yeni riskli bağımsız bölüm tespiti
İstanbul · Rakamlarla Dönüşüm
2026 sonunda 400.000 bağımsız bölümün hukuki sürece dahil olması bekleniyor. Aşağıdaki veriler, hukuki süreçlerinizi neden hızlı ve doğru başlatmanız gerektiğini gösteriyor.
Hizmetlerimiz
Riskli yapı tespitinden iskân teslimine kadar tüm süreçleri, 6306 sayılı Kanun'un son değişiklikleri ışığında yönetiyoruz.
Tespit kararına itiraz, teknik raporların değerlendirilmesi ve idari süreçlerin yönetimi. Tespit kesinleştikten sonra 90 günlük tahliye süresine kadar tüm aşamalarda destek.
Sözleşme müzakeresi, eksik madde taraması, yüklenicinin yükümlülüklerinin tahkimi, bina tamamlama sigortası ve iskân garantisi şartlarının denetimi.
Salt çoğunluk (%50+1) kuralı çerçevesinde malik kararlarının organize edilmesi, muhalif maliklerin paylarının Başkanlıkça satışa çıkarılması sürecinin yönetimi.
Emredici 90 günlük tahliye süresinin takibi, kira yardımı başvurusunun 1 yıllık hak düşürücü süre içinde yapılması ve tebligat usullerinin denetimi.
KMK Madde 19 kapsamında 4/5 çoğunluk gerektiren ortak yer değişiklikleri ile yapı güvenliği için acil onarım uyuşmazlıklarının çözümü.
Verici parselden alıcı parsele transferde alıcı parselin en fazla %30 inşaat alanı artışı sınırının analizi ve sürecin hukuki yönetimi.
Devre mülk sözleşmelerinde dönem süresinin 7 günden az belirlenmesi gibi butlan (geçersizlik) sebeplerinin denetimi, hak sahipliği ve devir uyuşmazlıklarının çözümü.
Web sitemizde, kentsel dönüşüm sürecinizdeki kritik eşikleri saniyeler içinde raporlayan dijital araçlar bulunuyor. Tüm sonuçlar avukatlarımız tarafından gözden geçirilerek size sunulur.
Maliklerin paylarını girdiğinizde, salt çoğunluk (%50+1) eşiğinin aşılıp aşılmadığını ve katılmayan maliklerin paylarının Başkanlıkça satışa çıkarılma riskini anında raporlar.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinizi, yapay zeka destekli denetim ile tarar. Eksik veya butlana sebep olabilecek maddeleri tespit eder.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19 kapsamındaki 4/5 çoğunluk gerektiren ortak yer değişiklikleri ile yapı güvenliği için gereken acil onarımlar arasındaki farkı net şekilde ortaya koyar.
6306 sayılı Kanun'un emredici sürelerine göre kişisel takviminizi oluşturur. Tahliye, kira yardımı başvurusu ve hak düşürücü sürelere ilişkin hatırlatmalar gönderir.
Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği bu alanlarda tespit, tahliye, yıkım ve yeniden değerlendirme süreçlerini ayrıntılı kurallara bağlamıştır; sürecin her aşaması ciddi hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
Riskli alan kararı verilebilmesi için teknik rapor, yer bilimsel etüt raporu ve Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların EK-A bölümüne göre hazırlanan analiz ve rapor dâhil çeşitli teknik incelemeler yapılır. Bu raporlar doğrultusunda Cumhurbaşkanı kararıyla riskli alan ilan edilebilmektedir.
Riskli alan kararına karşı, Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilmektedir. Ancak uygulama işlemleri üzerine, asıl riskli alan kararına karşı yeniden dava açılamaz; bu nedenle yayım tarihinden itibaren sürelerin titizlikle takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Evet. TOKİ veya İdare, riskli alanlarda her türlü imar ve yapılaşma işlerini 2 yıl süreyle geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde bu süre 1 yıl daha uzatılabilmekte olup bu süreçte maliklerin tasarruf yetkisi önemli ölçüde sınırlanabilmektedir.
Öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilir. İlgili kurumca belirlenen takvime göre on beş gün içinde veya hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile yapılan anlaşmada belirlenen süre içinde; su, elektrik, telefon, doğalgaz ve emlak vergisi gibi borçlar ödenerek yapının boş olarak teslim edilmesi gerekir. Tahliye gerçekleştirilmezse noter veya muhtarlık ilanı yoluyla tebligat yapılır; yine de tahliye edilmezse otuz günden az olmamak üzere süre verilerek elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir ve idarece zorla tahliye gerçekleştirilebilir.
Riskli alanlarda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payı, açık arttırma usulüyle satılabilmektedir. Bu nedenle toplantı, çağrı, oy ve karar tutanaklarının usulüne uygun şekilde düzenlenmesi süreç açısından kritik öneme sahiptir.
Evet. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya iş yeri tahsisi, kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilmektedir. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenmekte olup başvuru sürelerinin kaçırılmaması büyük önem taşımaktadır.
Riskli alanlarda yapılan bağımsız bölümlerin bedelleri; ekonomik durum, afet koşulları, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile maliklerin mal varlığı dikkate alınarak Cumhurbaşkanı kararıyla yapım maliyetinin/rayiç değerin altında tespit edilebilmektedir. Ayrıca gerçek kişiler ile özel hukuk tüzel kişilerinin uygulamalarında, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmamaktadır.
Başkanlık; riskli alanlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapma, taşınmazları satın alma, ön alım hakkını kullanma, bağımsız bölümler dâhil taşınmazları trampa etme, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarma ve anlaşma sağlanmak kaydıyla taşınmaz mülkiyetini menkul değere dönüştürme gibi geniş yetkilere sahiptir.
Riskli alanlarda idari fesih süreci işletilebilmektedir. Ayrıca yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, ancak inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine bağlı olarak yapılabilmektedir. Yapı ruhsatı alınmadan önce, kapsamı Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortasının ya da Başkanlıkça belirlenen diğer teminatların sağlanması da zorunludur; bu güvenceler doğru kurgulandığında malikler açısından önemli koruma sağlamaktadır.
Bir kısmı ya da tamamı umumi ve kamu hizmeti alanı içinde kalan; özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilmeyen bir parsel üzerindeki emsale esas inşaat hakkının başka parsellere aktarılmasıdır. Doğru kurgulanmadığında değer kaybı, yanlış kurgulandığında ise yıllarca sürebilecek uyuşmazlıklar doğurur.
7 Soruda İmar Hakkı Aktarımı — Bilgi Notu (PDF)Bilgi notunu indirin · PDFVerici parsel; uygulama imar planında umumi ve kamu hizmet alanında kaldığından özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı bulunmayan ve bu hakkını devreden parseldir. Alıcı parsel ise emsale esas inşaat alanının, imar planında öngörülen oranlar çerçevesinde ve her hâlde kendi emsale esas inşaat alanının %30’unu geçmemek üzere artırılabildiği parseldir.
Aktarım uygulama imar planı veya plan hükümleriyle ve ilgili idarenin il bazındaki yetki alanı içinde yapılır. Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla %30 artırılabilir; alıcı parselin metrekare birim değeri verici parselin birim değerinden fazla olamaz. Hakların tamamı aktarılamıyorsa, aktarılamayan değerin toplam imar hakkı değerinin %20’sini aşmaması koşuluyla mahsuplaşma mümkündür.
Alıcı ve verici parsel maliklerinin muvafakatiyle yapılan başvuru üzerine, planı uygulamakla yükümlü idare ilgili kamu kurumunun uygun görüşünü alarak aktarımı yapar. Değer tespiti, uzlaşma tutanağı ve encümen / il idare kurulu / kurum onayı tamamlandıktan sonra verici parsel kamuya bedelsiz terk edilir ve alıcı parselde yeni mülkiyet düzenlemesi tesis edilir.
Alıcı ve verici parsellerin değeri, SPK’ya göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşunun belirlediği değerler dikkate alınarak idarenin kuracağı kıymet takdir komisyonu tarafından tespit edilir. Verici parselin değeri, en yakın komşuluğundaki imar parselinin emsale esas inşaat hakkında kullanılan emsal değerinden fazla olmamalıdır.
Olumlu yönüyle, özel mülkiyetten doğan haklar ile kamu yararı arasındaki dengeyi sağlar ve kimi taşınmazlar için en uygun çözüm olabilir. Olumsuz yönüyle ise alıcı parsel bölgesinde nüfus ve yapı yoğunluğunu artırarak altyapı (kanalizasyon, içme suyu, elektrik, ulaşım vb.) kapasitesinde aşıma yol açabilir; bu nedenle planlama aşamasında altyapı analizi büyük önem taşımaktadır.
Başvuru Formları
Arsanız imar hakkı transferine konu olabilir mi, ya da projeniz için imar hakkı arıyor musunuz? Aşağıdaki ilgili formu doldurun; hukuk büromuz başvurunuzu inceleyip sizinle iletişime geçsin.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 16 Mart 2026 tarihli 2026/1 sayılı Genelgesi, devre mülk hakkının kurulması ve sona ermesine ilişkin esasları yeniden düzenlemiş; 1985 tarihli Genelge ile 2013 tarihli duyuruyu yürürlükten kaldırmıştır. Bu alandaki uygulama, özellikle yönetim planının içeriği bakımından kritik önem taşımaktadır.
2026/1 Sayılı Genelge Işığında Devre Mülk Hakkı ve Yönetim Planının Önemi (PDF)Bilgi notunu indirin · PDFDevre mülk hakkı, yalnızca mesken olarak kullanılmaya elverişli kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu bağımsız bölümler ile müstakil yapılarda kurulabilir. Turizm amaçlı veya konaklama hizmeti verilen tesislerde kurulması mümkün değildir. Hakkın tesisi için tüm paydaşların imzaladığı devre mülk sözleşmesinin tapu müdürlüğüne ibrazı ve resmi senet düzenlenmesi zorunludur; kullanım dönemi 7 günden az olamaz.
Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bağımsız bölümlerde devre mülk hakkı kurulması, yönetim planında aksi kararlaştırılmamışsa diğer maliklerin muvafakatine bağlı değildir. Bu nedenle devre mülk hakkının kurulup kurulamayacağı veya hangi oranda muvafakat gerektiği bakımından öncelikle yönetim planının incelenmesi ve buna göre işlem yapılması gerekmektedir.
Devre mülk hakkı, müşterek mülkiyet payıyla birlikte mirasçılara intikal edebileceği gibi devir ve temlike de konu edilebilir. Sözleşmede aksi bir hüküm yoksa hak sahibi bu kullanım yetkisini başkalarına da bırakabilir. Mülkiyet payı üzerinde ipotek tesisi mümkündür; ancak bir paydaşa birden fazla devre bağlanmışsa dönemler bir bütün olarak ipotek edilmelidir. Aksi kararlaştırılmadıkça ortaklığın giderilmesi talep edilemez.
Devre mülk hakkı, tüm paydaşların ortak talebiyle sona erdirilebilir; yapının harap olması, yok olması veya mesken niteliğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Tüm payların tek kişide toplanması ise hakkı kendiliğinden sona erdirmez. Sona erme halinde durum, tapu sicilindeki irtifak hakları ve beyanlar sütunundan terkin edilir.
Sadece devre mülk hakkının mülkiyet payına bağlı olarak malikler lehine kurulması halinde, bir bedel ödenmediğinden tapu harcı talep edilmez. Ancak hakkın mülkiyet devriyle birlikte kurulması veya sonradan devredilmesi halinde Harçlar Kanunu uyarınca tapu harcı tahsil edilir; yapılan işlemler nedeniyle döner sermaye ücreti de talep edilir.
Yönetim planında devre mülk hakkı kurma yasağı bulunmadığı takdirde, kat maliklerinden herhangi biri diğer maliklerin onayına ihtiyaç duymaksızın kendi bağımsız bölümünde devre mülk hakkı kurabilmektedir. Apartmana / siteye sık sık tanınmayan üçüncü kişilerin gelmesi güvenlik açığı oluşturabileceği gibi binanın değerini de olumsuz etkileyebilir. Bu nedenle yönetim planlarında devre mülk hakkı kurma yasağı ve benzeri yasakların açık şekilde düzenlenmesi önem arz etmektedir.
İstanbul'daki riskli yapıların tamamının sahipleri kampanyadan yararlanabilmektedir.
Yeni inşaatın eski yapının 1,5 katını geçmemesi gerekmektedir; bu sınırın aşılması hâlinde destekten yararlanılamamaktadır. Otopark ve sığınak alanları bu hesaba dâhil edilmemektedir.
Öncelikle riskli yapı tespiti yapılmakta, ardından arsa payı bakımından salt çoğunluk sağlanarak yüklenici ile sözleşme imzalanmaktadır. Yapı ruhsatının alınması ve kat irtifakının kurulmasından sonra 1 yıl içinde ilçe belediye başkanlığına başvurulmaktadır. Sonrasında Genel Müdürlük ile hak sahipleri arasında randevu yoluyla hibe ve kredi sözleşmeleri imzalanmakta; başvuru, belgelerin ilçe belediyesine teslim edilmesiyle tamamlanmaktadır. e-Devlet üzerinden başvuru imkânı bulunmamaktadır.
İlk konut için 875.000,00 TL hibe ve 875.000,00 TL kredi verilmektedir. Sonraki konutlar için yalnızca 1.750.000,00 TL kredi sağlanmaktadır.
İlk iş yeri için 437.500,00 TL hibe ve 437.500,00 TL kredi verilmektedir. Sonraki iş yerleri için yalnızca 875.000,00 TL kredi sağlanmaktadır.
Ödemeler %30, %30, %30 ve %10 oranlarında, yapılan işle orantılı olarak 4 aşamada (hak sahibi adına) yükleniciye yapılmaktadır. Asıl olan inşaatın ilerleme oranına göre ödeme yapılmasıdır; örneğin tamamlanma oranı %30'dan %80'e çıktığında yüklenici ilgili kısmın ödemesini alabilmektedir.
Kredinin geri ödemesi yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlamaktadır. İlk yıl faizsiz ödenmekte; sonraki yıllarda TÜFE oranının yarısı kadar artırılan faiz uygulanmaktadır.
Kira yardımından, taşınmazda fiilen oturan kişi yararlanmaktadır. Ev sahibi kendisi oturuyorsa kendisi, kiracı bulunuyorsa kiracı bu desteği alabilmektedir.
Kampanya kapsamında İstanbul ili için kira yardımı süresi 18 aya kadar uzayabilmekte ve toplam 200.000,00 TL ile sınırlı tutulmaktadır.
Tahliye desteği, dairede oturana veya iş yerini kullanana (ev sahibi ya da kiracı) tek seferde 125.000,00 TL olarak ödenmektedir.
Tahliye desteği ve kira yardımından aynı anda yararlanmak mümkün değildir; hak sahibinin ikisinden birini tercih etmesi gerekmektedir.
Kiracı, tahliye desteği kapsamında öncelikle 16.000,00 TL tutarındaki destekten yararlanabilmekte; sözleşme imzalandıktan sonra kalan tutar kiracının hesabına yatırılmaktadır.
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemlerde hem noter hem de tapu harçları yönünden önemli kolaylıklar sağlanmaktadır.
Bakanlık tarafından yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde (TOKİ projeleri) kat irtifakı, kat mülkiyeti, ipotek ve satış işlemleri harçlardan muaf tutulmaktadır.
Yarısı Bizden kampanyasına başvurabilmek için riskli yapı tespitinin yapılması, yeni yapı için ruhsat alınması ve kat irtifakının tesis edilmesi gerekmektedir. Kampanyanın 31.12.2026 tarihinde sona erecek olması sebebiyle, kural olarak en geç bu tarihe kadar kat irtifakının tesis edilmesi ve başvurunun yapılması beklenmektedir.
27.02.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 10960 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile bu konuda önemli bir esneklik getirilmiştir. Yeni düzenlemeye göre, İstanbul ilinde bulunan konut ve binalar, 31.12.2026 tarihine kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilmeleri hâlinde kampanyadan yararlanabileceklerdir.
Av. M. Şeref Kısacık & Av. Melis Metin Biçkin — 27.02.2026
Süreç · 6306 Sayılı Kanun
Kanunun belirlediği emredici süreleri tek bir akış üzerinde görebilmeniz için sürecin tüm kritik durakları aşağıda.
Başlangıç
Lisanslı kuruluşa risk tespiti başvurusu. Rapor olumlu çıkarsa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne iletilir.
15 gün itiraz süresi
Tespit malikler ve ilgili tapuya tebliğ edilir. Maliklerin teknik komisyon nezdinde itiraz hakkı vardır.
En fazla 90 gün
Tespit kesinleştikten sonra binanın tahliyesi için verilen emredici süre. Tebligat usulleri katı kurallara bağlıdır.
%50+1 yeterli
Yeni düzenleme ile 2/3 değil, salt çoğunluk yeterli. Katılmayan maliklerin payları Başkanlıkça satışa çıkarılabilir.
Tahliye/yıkımdan itibaren 1 yıl
Hak düşürücü süre içinde başvurulması zorunludur. Süre geçirilirse kira yardımı hakkı kaybedilir.
Sözleşme süresinde
Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmadan teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Gecikme halinde bölge rayicinden az olmayan kira tazminatı işler.
Aşağıdaki durumlar, doğrudan butlan (geçersizlik) veya ağır mali kayıp sebebi olabilir. Sistemimiz sözleşmenizi tararken bu senaryoları otomatik tetikler.
Sözleşmede müteahhidin borçlarından dolayı arsa payına haciz konulmasını engelleyen koruyucu hükümlerin bulunmaması.
Sonuç: Arsanız üçüncü kişi alacaklılarına karşı korumasız kalır.
Yapı kullanma izin belgesi (iskân) harçlarının maliklere yüklendiği hükümler. Bu giderler kural olarak yükleniciye aittir.
Sonuç: Teslim aşamasında beklenmedik maliyetlerle karşılaşırsınız.
Devre mülk haklarında dönem süresinin 7 günden az belirlenmesi doğrudan butlan (kesin geçersizlik) sebebidir.
Sonuç: Sözleşmenin ilgili hükmü baştan itibaren hükümsüzdür.
Gecikme halinde ödenecek kira tazminatının bölge rayicinden düşük belirlenmesi. Kanun rayiç altındaki belirlemeyi geçersiz sayar.
Sonuç: Ek dava açmadan rayiç bedeli talep edemezsiniz.
Yüklenicinin bir yıl içinde işe başlamaması durumunda maliklere tanınan tek taraflı fesih hakkının sözleşmede yer almaması.
Sonuç: Geciken yükleniciden çıkamaz, mahkemeye taşımak zorunda kalırsınız.
Yüklenicinin iflası veya işi bırakması halinde projeyi tamamlama güvencesi veren bina tamamlama sigortasının düzenlenmemiş olması.
Sonuç: Yarım kalan inşaatta tüm risk maliklere kalır.
Sık Sorulan Sorular
İletişim
Aşağıdaki formu doldurun ya da doğrudan arayın. Genellikle aynı iş günü içinde geri dönüş yapıyoruz.
Telefon
+90 501 074 32 27
E-posta
info@kentseldonusumist.com
Ofis
Kadıköy, İstanbul
Çalışma Saatleri
Hafta içi 09:00 – 18:00